8.5新政伤害最大的,是未来科技城的二手房价?
◎Tips:今日共11盘正在登记,明细见文末
01
台风挟着大雨过境时,不会每一片树叶都安然无恙。
每一轮楼市调控袭来时,也总有某个人群受伤。昨天,某“社保未满”失去购房资格的未来科技城上班族,就发了条抖音视频呼吁“公平”,一时刷屏。
不过,新政影响的岂止是她的购房资格,或许还有她吐槽的未来科技城二手房价。
前些天,华夏四季业主小亮准备把自己的89㎡出手。相对于其他业主600万起步的挂价,小亮只打算挂个550万。
“打算价格低一点,希望能早日出掉,腾出房票冲一冲新房,别浪费我的顶格社保。”
不仅是小亮一人,不少未来科技城的房东们,要么就和小亮一样不再起步就挂虚高价,要么直接自砍大几十万挂牌价。
好像不约而同,房东们的信心都不再“坚不可摧”。
因为坊间正流传着一个观点:8.5新政后,杭州不再认定新的红盘,接下去未科新房不再是人才和无房户的天下,对未科二手房价是利空。
02
过去几年,未来科技城都是杭州人口流入最多的板块。
自然,这里也是杭州自住改善需求最旺、热钱最汹涌的板块,遍地是多金的码农和IT大佬。
但自从去年9月4日,杭州开始把未来科技城划定为“热点盘专区”,有房户彻底丧失摇未科新房的资格后,这里的二手房价就上演了一番“超级逼空行情”。
原因很简单,有房户想改善置换,除了高价接盘二手房,别无出路。面对一只只待宰的羔羊,房东们自然待价而沽。
所以过去半年多,未科二手房价如一匹脱缰野马,疯涨了近40%。新房3万出头的“三兄弟”,去年刚交付还只要5万+,如今的网签均价已高达6万7了。
连“三兄弟”的开发商都目瞠口呆:从未想到自己做的“首改”定位,转眼就能卖出一个豪宅价!
但8.5新政后,这股逼空的神秘力量逐渐消散。
紧接着新政的,是未科5大红盘天空之城、沐宸院、富力中心、汀云上府和蒲荷芸邸一齐开闸,涵盖高层、洋房、叠墅,户型跨度从98㎡到291㎡,共计2665套房源,犹如潮水般涌来。
虽然依旧僧多粥少,可至少有房户可以参与,不再完全被二手房“挟持”。
比如,我一个原本准备咬牙买一套“三兄弟”的朋友,这次果断准备摇蒲荷芸邸。
“原来600万只能买个89㎡,还要一笔50万的税费,现在摇个146㎡大四房还有买车位的余钱,反正暂时不考虑二手了。”
眼看着前几天还急吼吼看房的客户,一个个另寻备胎,未来科技城的房东们心里怎能不打鼓?
03
这不仅是个例,也不只是我们的“纸上推演”。
8.5新政后未来科技城的二手房数据表现,已无可辩驳地说明了一切。
手边买房数据显示,新政后的第二天,也就是8.6至今,不过12天的时间里,未来科技城主流次新房都出现了挂牌价的大幅下调。
此次我精选了板块内十个最热门的次新房作为样本——分别是西溪公馆、EFC、华夏四季、西溪悦居、映月台、未来悦、中南樾府、东原印未来、万科星空和溪望。
你可以看到,一共534套挂牌房源,其中62套房源下调价格,而上调价格的仅有8套。
涨跌比达到7.75:1,而昨日全杭州二手房源的涨跌比,仅4.13:1。也就是说,未来科技城主流次新房价向下走的动能,几乎是全市平均的2倍。
其中,最夸张的是交付不到半年的西溪公馆,目前挂牌137套二手房,新政后降价的房源高达34套,占总房源量的1/4。
降价幅度最大的一套170㎡,已经从1105万的挂牌价降至920万,降幅达惊人的185万。
还有一套房源,从8月初开始,3次调低价格,每次降幅均为15万。
从我最近2个月的观察,7月初西溪公馆挂牌单价都齐刷刷地在6万+,到了7月中旬大概有20套左右的房源调至6万以内,但单价还是5万起步。
而现在有超80套的房源挂牌价在6万以内,更有4套房源挂牌单价4万+。
与之相对的,是新政后上调价格的房源,仅有孤零零的2套。
另一个大盘EFC,也足足有11套房源下调价格,几乎是每天都有一套房源在降价。
包括前文提到的华夏四季,也有4套房源价格下调,最高降幅达50万。
就连强势的未科三兄弟,也有6套房源下调价格。整个未科的房东们,好像在降价上达成了某种默契。
04
那么,以“价”是否就能换“量”呢?仍然十分艰难。
手边买房数据显示,8月6日至8月17日,未来科技城这十大主流次新盘一共只网签了6套房源,分布于西溪公馆、EFC、西溪悦居和溪望。其中EFC成交的还是一套酒店式公寓。
价格最夸张的“三兄弟”樾府、未来悦和印未来直接零成交。
还要考虑到一个因素:挂牌价能即时反映新政后的心理变化,但网签会有延迟效应。
大多数二手房,从签下定金协议到正式网签要一周左右时间。如果一套二手房刚交了定金,就遭遇新政,无论是买家房票没了还是后悔买贵了,多半还会在后面几天继续完成网签。
那我们再设定一个时间点,将8.5新政后一周、也就是8月12日后的网签,视为“有了新政干扰因素后的成交”。
你会发现:有了新政干扰后,未来科技城十大主流次新盘,竟然没有一套住宅成交!
再换一个维度来看看这个数据:如果我们把8月6日至今未科十大次新盘的成交量,换算成月成交量,大约是15套左右。
而今年4月,单是未来悦一个小区月成交量就有19套!
也就是说,新政后的整整10个小区,包括未来悦自己,还打不过4月份自己的单月成交量。可见如今的成交,是有多么的惨淡。
未科的房东们,想要早日卖掉手上已涨了好几波的二手房,如今必须拿出足够的诚意了。
毕竟,能接盘的买家少了,而急卖的却与日俱增。未科中介小吴告诉我,他手上不少卖家最近降价急卖,就是为了腾房票和资金,冲进新房再搏一把。
05
如果你不需要卖房套现,未科次新房依然值得长持。
但若你几个月内急着出货换取现金,卖房力度真的要再大一点了。因为8.5新政的连锁反应,才刚刚开始。
首先,在这次红盘潮中,未科的天空之城和沐宸院,依旧处于限售的行列。
在上一轮红盘潮中,但凡热门一点的板块都限售,投资客还是均匀分布。但这一轮,奥体、滨江、亚运村、文晖和萧山市北等基本全不限售。
没有对比就没有伤害,这导致大量投资客弃未科而去,涌向亚运村等“福地”。
但真正的自住购房者,并不惧怕在手上持有5年。于是天空之城和沐宸院基本成为一个完全的“自住市场”,没了投资客抢食,大量改善家庭的需求能在这两个盘中获得满足。
以沐宸院为例,一共900多套房源,据传登记量也就3000组多一点,中签率达到30%以上,且能摇到的基本是自住客。
这一样来,未来那些要接二手房自住的刚性购房者,自然也就变少了。
其次,8.5新政波及面最大的,就是缴社保时间不长的新进年轻人。而未来科技城恰恰是一个“年轻”的板块,新入职的外地年轻人是人口主流。
换句话说,被新政砍掉的30%房票,最大多数就集中在未来科技城,导致这里接盘侠一下剧减。有需求没房票,二手房更难了。
除此之外,还有不可忽视的一点,就是未来科技城未来的供应量。
就目前而言,未科核心的新房供应量并不是很大,在售的5盘在本轮开盘后,只有不到1000套的供应量了。
不过,马上华润绿汀路TOD将提供3000多套的住宅供应,将一解未科核心的供应饥荒。
而最大的X因素来自于云城。8月初刚发布的第二轮集中供地,未科贴隔壁的云城一上来就扔出了“王炸”杭腾社区,光住宅就有约3599套的供应量。
显然,这只是一个开始,在云城58平方公里的广袤土地上,未来会有大把的宅地供应,这将是未科楼市供应量的超级补充。
未来科技城的未来依然光明,房价长远依然看好,但不得不说,短期内不再会有奇迹。
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▍今日可登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
案名 | 均价 | 摇号情况 |
臻奥院 | 48100 | 板块:奥体 房源:82套 户型:330㎡ 登记方式:冻资首套350万,二套700万,全款1200万 登记日期:8.16-8.18 |
地铁万科五常车辆段上盖项目 | 高层36136 叠墅47999 | 板块:未来科技城 房源:874套 户型:高层98-138㎡,叠墅165-201㎡ 登记方式:冻资首套100万,其他200万 登记时间:8.17-8.19 |
书香印翠府 | 58000 | 板块:城西 房源:192套 户型:102-164㎡ 登记方式:冻资首套180万,二套360万,全款600万 登记日期:8.16-8.18 |
中天汀洲印月 | 20800 | 板块:东湖新城 房源:72套 户型:97-107㎡ 登记方式:冻资首套60万,其他120万 登记日期:8.16-8.18 |
金成祥新汀云上府 | 36100 | 板块:未科科技城 房源:268套 户型:98-130㎡ 登记方式:冻资首套100万,二套及全款200万 登记日期:8.16-8.18 |
滨康天曜城 | 51500 | 板块:滨江西兴 房源:200套 户型:110-139㎡ 登记方式:冻资首套150万,二套300万,全款500万 登记日期:8.16-8.18 |
滨望之宸府 | 16100 | 板块:萧山临浦 房源:288套 户型:89-128㎡ 登记方式:冻资首套40万,二套80万,全款130万 登记日期:8.16-8.18 |
桂冠东方城二期 | 47000 | 板块:钱江世纪城 房源:906套 户型:68-175㎡ 登记方式:冻资首套150万,二套300万,全款500万 登记日期:8.16-8.18 |
悦望名邸 | 21900 | 板块:富阳东洲 房源:28套 户型:95-123㎡ 登记方式:冻资首套80万,其他200万 登记日期:8.16-8.18 |
香悦和鸣府 | 高层27436 叠排31050 | 板块:临平新城 房源:138套 户型:89-161㎡ 登记方式:冻资首套85万,其他170万 登记日期:8.16-8.18 |
颐和山庄 | 洋房26400 联排39900 | 板块:青山湖科技城 房源:449套 户型:洋房79-126㎡;联排140-190㎡ 登记方式:冻资洋房100万,联排400万 登记日期:8.16-8.18 |
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文∣费洛蒙
编辑∣二叔
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部分图片来自网络